价格鉴定评估《案例分析八》

某成片荒地面积2km2 ，取得该荒地的代价为1.3亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.8亿元，开发期为3年，贷款年利率为 9％，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2％、5.5％和 10％，开发完成后可转让土地面积的比率为70％。请求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设建设成本和管理费用在开发期内均勾投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。

1. 此案例适用的价格鉴证方法是:（   ）。（单选）

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.专家咨询法

《价格鉴证理论与实务》P134解题思路：B

2.该荒地开发完成后可转让熟地的单价（   ）元／ｍ２。(单选)

A321.64          B421.64

C521.64          D621.64

解题思路：B

《价格鉴证理论与实务》P134

该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价＝［130000000×（1＋9％）3＋280000000×（1＋9％）1.5］／［1－（2％＋5.5％＋10％）］×2000000×70％＝421.64（元／ｍ２ ）

3. 该荒地开发完成后可转让熟地的总价＝该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总销售费用＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利润。（正确）《价格鉴证理论与实务》P134

4. 熟地的开发成本和管理费用的计息期为3年。（错误）

《价格鉴证理论与实务》P134解题思路：熟地的开发成本和管理费用的计息期为1.5年。

5. 取得建设用地的途径主要有（   ）。（多选）

A市场购买               B购买集体土地

C征收集体土地           D租用耕地

E征收国有土地上房屋。

解题思路：ACE

《价格鉴证理论与实务》P122 取得建设用地的途径主要有三个：（１）市场购买；（２）征收集体土地；（３）征收国有土地上房屋。