农村土地经营权价格鉴证评估

农村土地经营权价格鉴证评估

第二十条农村土地经营权价格鉴证评估，应当以不改变土地所有权性质、土地用途、土地利用方式以及不损害经营权人基本权益为前提。   

第二十一条农村土地经营权价格鉴证评估除考虑第十八条所列因素外，还应考虑项目类别、经营方式、经营管理能力、技术成熟度等因素。

第二十二条农村土地经营权价格表现为经营权人通过流转等方式取得农村土地作为生产经营要素以及在土地上追加投资提高其生产能力产生的超额利润的资本化，体现为承租人权益价格。

第二十三条农村土地经营权价格鉴证评估主要采用收益法，具备条件的，也可以采用市场法等方法。

收益法。采用收益法评估农村土地经营权的技术路径为：按照正常合法的土地利用方式，通过确定该种土地利用方式下所取得的持续而稳定的客观正常年总收益，扣除经营权人进行生产经营活动所支付的年平均客观总成本、正常利润，得出年净收益，再选择合理的折现率折现，从而得出农村土地经营权价格。

年总收益：包括经营权人利用农村土地所获得的所有农产品收入及其他收入。根据不同的土地利用方式将产生不同的收益内涵。

年总成本：包括经营权人利用农村土地产生的所有开发成本及生产费用，如种子费、肥料费、人工费、畜力费、机械作业费、农药费、燃料动力费、技术服务费、工具材料费、固定资产折旧、保险费、管理费、财务费、销售费、流转租金等。

年正常利润：土地经营权价格是超额利润的资本化，应当扣除资本、劳动力、技术、经济信息和经济管理等其他生产要素产生的一般投资利润。

折现率：考虑因素及确定方法按照第二十条执行。一般来讲，一般基本种植项目风险低于特种种植项目风险，养殖风险高于种植风险。

2.市场法。在评估土地经营权价格时，参照相同、相近的、类似土地的经营权价格进行综合评估，计算确定土地经营权价格。按以下技术路径测算评估：

（1）收集和选取比较案例；

（2）建立价格可比基础；

（3）进行交易情况修正；

（4）进行评估期日修正；

（5）进行影响因素修正；

（6）进行年期修正；

（7）计算比较价格。

计算公式为：土地经营权价格 =参照的土地经营权现行市场价格  ×交易情况修正系数×交易日期修正系数×影响因素修正系数×年期修正系数。