农村村民房屋价格鉴证评估

农村村民房屋价格鉴证评估

第二十四条农村村民房屋价格鉴证评估应充分考虑所处区域的经济发展水平、农村村民收入及消费水平、交通条件、基础及公益配套设施完善程度、市场交易活跃度、预期规划以及是否存在征地可能性等因素。

第二十五条根据价格鉴证评估目的、市场状况、评估对象状况、资料收集情况等因素，农村村民房屋价格鉴证评估应充分分析成本法、收益法、市场法等评估方法的适用性，选取两种以上方法进行评估。如果只能采用一种方法，须说明理由。

1.成本法主要适用于既无活跃交易市场，又无长期稳定的现实或潜在出租或经营收益的农村村民房屋评估。可采用房地分估技术路径进行价格鉴证评估，即农村居民房屋价格=宅基地使用权价格+地上房屋及附属设施价格。

（1）宅基地使用权。参照评估时当地征收集体土地的有关费用标准确定。

计算公式如下：

宅基地使用权价格=征收土地有关费用×土地面积×（1+土地增值收益系数）×（1+修正系数）

其中：

①土地征收有关费用包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润。

土地取得费：依据土地所在地区人民政府发布的计算标准确定。具体包括土地补偿费、青苗补偿费、不可预见费（不考虑实际征收集体土地涉及所有权变更的相关费用，包括劳动力安置补助费、房屋安置补偿费用、征地农转非人员养老保险金等）。

土地开发费：按照评估宗地的条件、评估目的和实际已开发程度确定，以客观费用计算。

税费：主要为土地取得和开发过程中需缴纳的税费，一般包括占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费及其他在土地取得过程中直接相关的税费。

利息：以土地取得费、土地开发费、税费为基础，按照设定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和贷款利率，分别测算各期投入应支付的利息。土地开发周期超过1年，应按复利计算。

利润：按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，确定开发利润。

②土地面积一般根据产权证记载的用地面积计算。

③土地增值收益参照当地土地管理部门公布的标准执行，一般不得超过相同或相近用途国有建设用地使用权增值收益标准；

④修正系数根据当地区域经济发展水平、交通条件、基础设施完备程度、当地农村村民房屋交易活跃度、征地拆迁预期、城市规划区域等因素确定。

（2）地上房屋及附属设施。

计算公式为：地上房屋及附属设施价格＝重置全价×成新率

其中：

重置全价根据当地类似房屋建安造价基础上，再考虑工程相关费用、税金、利息、利润综合确定。成新率采用年限法及观察法综合确定。观察法参照建设部《房屋完损等级评定标准》确定。

2.市场法主要适用于农村村民房屋交易市场较活跃区域，根据当地类似农村村民房屋正常合法交易案例，分别进行交易情况修正、市场状况修正、区位状况修正、实物状况修正、权益状况修正。

计算公式为：

农村村民房屋价格＝比较案例成交价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×区位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数。

3.收益法主要适用于具有长期稳定的现实或潜在出租或经营收益的农村村民房屋价格鉴证评估。

计算公式为：

其中：

p-农村居民房屋价格

ai-第i年纯收益

r-折现率

n-收益年期