农村土地承包权价格鉴证评估

农村土地承包权价格鉴证评估

第十六条农村土地承包权价格鉴证评估，应当以不改变土地所有权性质、土地用途、土地利用方式以及不损害农村村民基本权益为前提。

第十七条农村土地承包权价格鉴证评估需要综合考虑以下因素：

1.自然因素。包括土地利用状况、常年温度、降雨量、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、土壤质地、有效土层厚度、土地有机质量、地下水埋深、地块形状、农田基本设施状况等。

2.社会经济因素。包括区域城市化水平、城市规模、农业生产传统、人均土地指标（人均耗地、人均农用地）、村民人均收入水平、单位土地投入资本量、单位土地投入劳动量、农产品市场供求、农机应用方便度、交通通达度等。

3.其他因素。包括土地产权登记状况、承包期限、有无其他经营或权利限制等。第十八条农村土地承包权价格鉴证评估主要采用收益法，具备条件的，也可以采用市场法等方法。

第十九条  农村土地承包权价格体现为出租人权益价格，即表现为集体经济组织成员对其依法承包所得的农村土地通过转包、出租等方式流转出去可以获得的收益，可以通过流转合同产生的租金确定收益价格。

1.收益法。采用收益法评估农村土地承包权价格的技术路径为：根据被评估土地实际流转价格或参照相邻相似农村土地客观流转价格，测算年纯收益，以适当的折现率折现，从而计算出农村土地承包权价格。

计算公式：

式中：

P-农村土地承包权价格

a-第一年纯收益额

r-折现率

g-年收益增长比例

n-收益年期

（1）农村土地承包权第一年纯收益：一般根据承包地产出折合为稻谷产量并结合当年稻谷市场价格计算。有流转合同约定采用合同租金，无流转合同约定采用客观租金，但合同约定租金的计算标准不得高于客观租金标准。

（2）年收益增长比例：参照当地近五年稻谷实际成交价格年平均增长率计算。

（3）折现率：将未来预期收益折算成现值的比率。包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。无风险利率一般按照一年期定期存款利率或国库券利率计算。风险报酬率根据农业项目受气候、自然灾害、种养殖行业选择等风险因素综合确定。通货膨胀率参照当地前三年居民消费价格指数平均值确定。一般情况下，折现率不低于10%。

（4）收益年期：

①有流转合同期限约定，按照流转合同确定剩余年限，但不得超出承包期的剩余期限。

②无流转合同期限限制或超出流转合同期限限制，根据评估目的确定剩余年限，不得超出承包期的剩余期限。

2. 市场法。在评估农村土地承包权价格时，参照相同、相近的类似土地的承包权价格进行综合评估，计算确定土地承包权价格。按以下技术路径测算评估：

（1）收集和选取比较案例；

（2）建立价格可比基础；

（3）进行交易情况修正；

（4）进行评估期日修正；

（5）进行影响因素修正；

（6）进行年期修正；

（7）计算比较价格。

计算公式为：

土地承包权价格=参照的土地承包权现行市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×影响因素修正系数×年期修正系数。