不动产价格鉴证评估思路
第十三条 执行不动产价格鉴证评估业务，应当根据价格鉴证评估目的、价格鉴证评估标的、价格内涵、资料搜集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价系数修正法等衍生方法的适用性。除有专门规定或只能选择一种评估方法外，应选择两种以上评估方法进行价格鉴证评估。如果只能采用一种方法，须说明理由。
第十四条 价格鉴证评估专业人员应当根据所采用的价格鉴证评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算结果，并进行综合分析，形成合理价格鉴证评估结论。采用两种以上评估方法进行价格鉴证评估时，应当对采用不同方法鉴证评估形成的测算结果进行分析比较，形成合理价格鉴证评估结论。
第十五条 采用市场法鉴证评估不动产时，应满足下列条件：
1.具有公开的市场及活跃的交易，交易市场发育充分；
2.参照物及其与价格鉴证评估标的可比较的指标、技术参数等必要信息可以获得及量化。
第十六条 采用市场法鉴证评估不动产的基本步骤为：
1.收集交易实例；
2.选择可比实例；
3.建立比较基础；
4.选取比较因素；
5.进行比较修正；
6.计算比较价格。
第十七条 采用市场法鉴证评估不动产时，搜集交易实例包括下列内容：
1.交易实例的基本状况，主要包括：名称、坐落、四至、面积、用途、建筑结构、建成日期、土地形状、土地使用期限、产权状况、周围环境等；
2.交易情况：包括交易目的、交易方式、交易税费负担方式、融资条件、特殊交易动机等；
3.成交日期；
4.成交价格，包括总价、单价及计价方式；
5.付款方式等。
第十八条 采用市场法鉴证评估不动产时，可比实例的选取应符合下列规定：
1.从交易实例中选取且不得少于3个；
2.成交日期应接近价格鉴证评估基准日，不宜超过1年，其中房地产价格鉴证评估不得超过2年，土地价格鉴证评估不得超过3年；
3.可比实例应与价格鉴证评估标的相似；
4.交易类型与鉴证评估目的相适合；
5.成交价格为正常价格或者可以修正为正常价格。
第十九条 采用市场法鉴证评估不动产时，比较修正因素应包括交易情况修正、市场状况修正和不动产状况修正。交易情况修正是将可比实例实际交易情况下的价格修正为正常交易情况下的价格。市场状况修正是将可比实例成交日期的价格修正为价格鉴证评估基准日的价格。不动产状况修正是将可比实例状况下的价格修正为鉴证评估对象状况下的价值，可以分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。
第二十条 采用收益法鉴证评估不动产时，应满足下列条件：
1.价格鉴证评估标的预期收益可以预测并能用货币计量；
2.获得预期收益所承担的风险能够量度；
3.预期获利年限能够确定或者合理预期。
第二十一条 采用收益法鉴证评估不动产的基本步骤为：
1.收集相关资料；
2.测算未来收益；
3.确定收益期限；
4.确定折现率；
5.选择适当的计算公式；
6.计算收益价格。
第二十二条 采用收益法鉴证评估不动产时，不动产未来收益应当为不动产自身带来的收益，包含有形收益和无形收益。确定净收益时应当考虑未来收益和风险的合理预期。
第二十三条 采用收益法鉴证评估不动产时，收益期限应当考虑建筑物剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，并根据法律、行政法规的规定确定。
第二十四条 采用收益法鉴证评估不动产时，有租约限制的，租约期内租金宜采用租约租金，租约期外租金应当采用正常客观租金。
第二十五条 采用成本法鉴证评估不动产时，应满足下列条件：
1.能通过重置途径获得，重置成本能够合理估算；
2.各种损耗可以量化。
第二十六条 采用成本法鉴证评估不动产的基本步骤为：
1.选择价格鉴证评估路径；
2.测算重置成本；
3.测算各种贬值；
4.计算成本价格。
第二十七条 采用成本法鉴证评估不动产，重置成本为重新开发建设全新状况的不动产的必要支出及应得利润，一般包括土地成本、建设成本、管理费用、销售税费、投资利息和开发利润，重置成本应采用客观成本。
第二十八条 采用成本法鉴证评估不动产时，建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。确定建筑物的实体性贬值时，应综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。
第二十九条 采用假设开发法鉴证评估不动产时，应满足下列条件：
1.具有开发或再开发潜力，规划条件明确；
2.最佳开发经营方式、建设周期、进度能合理确定；
3.开发完成后的价格及后续开发的必要支出及开发利润能合理确定。
第三十条 采用假设开发法鉴证评估不动产的基本步骤为：
1.确定不动产的最佳开发经营方式；
2.确定开发建设周期和投资进度安排；
3.测算开发完成后的不动产价格；
4.测算后续开发的必要支出和客观开发利润；
5.计算开发价格。
第三十一条 采用假设开发法鉴证评估不动产时，开发完成后的不动产价格是开发完成后不动产状况所对应的价格，可以通过市场法、收益法等方法测算，不应采用成本法。
第三十二条 采用假设开发法鉴证评估不动产时，后续开发建设的必要支出和应得利润包括：后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润和取得待开发不动产的税费等。如果采用现金流法，则不再另外测算后续开发的投资利息和利润。
第三十三条 采用基准地价系数修正法评估不动产时，应满足下列条件：
1.所在地区政府已公布基准地价，具有完备的基准地价修正体系；
2.所采用的基准地价具有现时性，评估宗地的评估基准日距基准地价的基准日一般不得超过3年。
第三十四条 采用基准地价系数修正法评估不动产的基本步骤为：
1.搜集基准地价资料；
2.确定评估宗地所在位置的基准地价；
3.进行因素调整修正；
4.计算宗地价格。
第三十五条 采用基准地价系数修正法鉴证评估不动产时，应根据所在地区政府公布的基准地价的内涵及修正体系进行调整，调整内容一般包括交易日期修正、用途修正、容积率修正、区域因素修正、个别因素修正、使用年期修正和开发程度修正等。
